Φοιτητές: Αναζήτηση κατοικίας με ισχυρό αντίπαλο το Airbnb

0
77

Γράφει ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας*

Η αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας πάντα αποτελούσε το άγχος των γονιών του πρωτοετή φοιτητή, ένα καλό διαμέρισμα πλησίον της σχολή ή των μέσων μαζικής μεταφοράς, στόχος η οικογενειακή πολυκατοικία ώστε ο νέος φοιτητής να είναι ασφαλής. Τα τελευταία δυο χρόνια η κατάσταση είναι άκρως αγχωτική αλλά ταυτόχρονα πολυδάπανη για τον οικογενειακό προϋπολογισμό, όταν οι γονείς καλούνται πλέον να πληρώνουν κάθε μήνα μίσθωμα για ένα διαμέρισμα 25τμ – 40τμ πολλές φορές υψηλότερο από το μίσθωμα που μπορεί να πληρώνουν για την οικογενειακή κατοικία στην επαρχία αν διαμένουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία.

2016: Η τελευταία χρονιά μείωσης των ενοικίων στη φοιτητική στέγη

Τα μισθώματα των κατοικιών για τους φοιτητές είχαν υποχωρήσει σε σχέση με το 2015 από 5% έως 7 % για παλαιά ακίνητα, ενώ η πτώση για ακίνητα δεκαετίας άγγιζε το 10 %.

Το 2012-2013 δεν γινόταν λόγος για αγορά ακινήτων από τους γονείς ως μορφή επένδυσης που κυριαρχούσε παλαιότερα. Το 2016 πολλοί γονείς που τα παιδιά τους είχαν περάσει σε σχολές των μεγάλων αστικών κέντρων και ταυτόχρονα είχαν ακούσει ότι το 2014 υπήρχαν ευκαιρίες – σκοτωμένα ακίνητα, αναζητούσαν γκαρσονιέρες από 6.000 € έως 10.000 ευρώ κατά κύριο λόγο στο κέντρο της Αθήνας ( περιπτώσεις ακραίες και μικρού μήκους ). Την ίδια χρονιά, δεν ήταν λίγοι οι γονείς που είχαν καταθέσεις και διέθεταν 20.000€ – 25.000€ με σκοπό να επενδύσουν σε ένα ακίνητο – γκαρσονιέρα ή παλαιό δυαράκι που θα φιλοξενήσει τα όνειρα του παιδιού τους αλλά ταυτόχρονα θα κατάφερναν να ξεπεράσουν τα capital controls που είχαν εφαρμοστεί στη χώρα μας, προστατεύοντας με αυτό τον τρόπο τις λιγοστές οικονομίες που μπορεί να διέθεταν.

Ταυτόχρονα, δεν ήταν λίγοι οι γονείς που είχαν τη δυνατότητα να προκαταβάλλουν σε μετρητά τα μισθώματα όλου του έτους αποκομίζοντας μια έκπτωση της τάξεως του ενός μισθώματος με την προϋπόθεση το μισθωτήριο να έχει έναρξη μετά τις 20-25/9 με σκοπό να εξοικονομήσουν ενοίκια και τρέχον λογαριασμούς. Δεν ήταν λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δέχονταν αυτή τη πρόταση εφόσον είχαν εξασφαλίσει σε μετρητά τα ετήσια μισθώματα.

2017: Αύξηση των ενοικίων στη φοιτητική στέγη και αγορά φοιτητικής κατοικίας με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση

Το 2017, καταγράφηκε μείωση των τιμών μίσθωσης στην επαρχία αγγίζοντας το 5%-10 % και μια αύξηση που σε πολλές περιπτώσεις ξεπέρασε το 10 % -15 % σχεδόν σ΄όλες τις φοιτητικές περιοχές της Αθήνας. Ήταν η πρώτη χρονιά που οι γονείς δυσκολεύτηκαν στην αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας στο Κουκάκι, Εξάρχεια και Χανιά, διότι οι ιδιοκτήτες των φοιτητικών κατοικιών είχαν αρχίσει να επιλέγουν έντονα την βραχυχρόνια μίσθωση των ιδιοκτησιών τους μέσω Airbnb λόγω μεγαλύτερης κερδοφορίας και μεγάλης ζήτησης .

Αξίζει να αναφέρουμε ότι στο Κουκάκι ένα διαμέρισμα στη Μακρυγιάννη είχε μίσθωμα 900 € / μήνα (συμπεριλαμβάνονται οι λογαριασμοί του ηλεκτρικού, ύδρευσης, κοινοχρήστων και internet ).

Αποτέλεσε τη πρώτη χρονιά που και οι γονείς στόχευσαν στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις ( Αθήνα, Θεσσαλονίκη) επενδύοντας κεφάλαια της τάξεως 30.000€ – 35.000€ με σκοπό την στέγαση του παιδιού τους και ταυτόχρονα να εγγράψουν το φοιτητικό διαμέρισμα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης 5 μήνες το χρόνο που θα λείπει ο φοιτητής στη πόλη καταγωγής του ( Χριστούγεννα, Πάσχα, Καλοκαίρι ), ώστε να μειώσουν το συνολικό κόστος σπουδών .

2018: Η φοιτητική κατοικία συμμετέχει στην τουριστική βιομηχανία , αυξήσεις ενοικίων ακόμη και 100 % σε σχέση με το 2017, προϋπόθεση πολλών ιδιοκτητών σε τουριστικές περιοχές η μίσθωση να είναι 9μηνη και όχι τριετούς διάρκειας

Το 2018, ενώ στην επαρχία οι τιμές παρουσίασαν μείωση παρόμοια με το 2017 της τάξεως του 5 %, κυρίως στις περιοχές που είχε μειωθεί η εισαγωγή φοιτητών στις εκάστοτε σχολές ή/και είχαν μεταφερθεί τμήματα σχολών. Θεαματική αύξηση των τιμών μίσθωσης ακόμη και 100 % σε σχέση με πέρυσι σε περιοχές που το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης είχε αναπτυχθεί ραγδαία. Οι γονείς που αναζήτησαν φοιτητική κατοικία σε περιοχές όπως το Κουκάκι, Μετς, Κολωνάκι και Χανιά, ήρθαν αντιμέτωποι με μεγάλες αυξήσεις στα μισθώματα ακόμη και 100 % στα λιγοστά ακίνητα που διατίθονταν για μακροχρόνιες-παραδοσικές μισθώσεις , διότι πολλοί ιδιοκτήτες φοιτητικών κατοικιών είχαν επιλέξει για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά την βραχυχρόνια μίσθωση των ιδιοκτησιών τους λόγω της μεγαλύτερης κερδοφορίας που σε πολλές περιπτώσεις το μέσο εισόδημα ξεπερνούσε τις 10.000€/έτος .

Αξίζει να αναφέρουμε ότι στο Μετς ισόγειο διαμέρισμα 32 τμ μισθωνόταν προς 620€/μήνα συμπεριλαμβάνοντας τους μηνιαίους λογαριασμούς.

Οι γονείς που επέλεξαν την αγορά φοιτητικής κατοικίας, επένδυσαν το διπλάσιο κεφάλαιο σε σχέση με το παρελθόν, το κεφάλαιο επένδυσης άγγιζε τις 60.000 € ιδιαίτερα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη με στόχο την στέγαση του παιδιού τους και ταυτόχρονα την άμεση εγγραφή της φοιτητικής κατοικίας σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τους μήνες που θα λείπει ο φοιτητής ( Χριστούγεννα, Πάσχα, Καλοκαίρι ), ώστε να μειώσουν το συνολικό κόστος σπουδών αλλά και να αποκτήσουν ένα εισόδημα στο μέλλον ικανοποιητικό για την επένδυση που είχαν πραγματοποιήσει.

2019: Μείωση από 25 % έως 30 % των εισοδημάτων από την βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνοντα στις παραδοσιακές μισθώσεις – Έντονο το φαινόμενο συγκατοίκησης

Τα ακίνητα που θα διατεθούν από την βραχυχρόνια μίσθωση στην παραδοσιακή -μακροχρόνια μίσθωση θα έχουν ως ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα το καθαρό κέρδος που εισέπραττε ο ιδιοκτήτης από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αφαιρουμένων των ΔΕΚΟ, κοινοχρήστων και λοιπών λογαριασμών. Μην θεωρούμε ότι τα ακίνητα αυτά που θα διατεθούν, θα μισθώνονται σε τιμές προ κρίσης ή στη μέση τιμή της εκάστοτε περιοχής. Οι περισσότεροι εκ των ιδιοκτητών που είχαν εγγράψει τα ακίνητα τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και πλέον θα επιλέξουν τη παραδοσιακή μίσθωση, έχουν προβεί σε ριζικές ανακαινίσεις των ακινήτων τους, είτε με ιδία κεφάλαια που αναμένουν να ξανά αποταμιεύσουν από την απόδοση του ακινήτου τους, είτε μέσω επισκευαστικού δανείου αξίας 20.000 € – 25.000 € που είναι πλέον υπόχρεοι σε μηνιαία δόση.

Η αναζήτηση φοιτητικής στέγης θα είναι ευκολότερη όσον αφορά την εύρεση κατοικίας αλλά όχι σε προσιτές τιμές. Οι τιμές για τη φετινή χρονιά παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις που αγγίζουν ακόμη και το 100% σε σχέση με το 2016 κυρίως στην Αθήνα και στις τουριστικές περιοχές που υπάρχει έντονο το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης .

Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις θα παρατηρήσουμε και τη φετινή χρονιά το φαινόμενο να πραγματοποιείται ‘’πλειστηριασμός στο μίσθωμα’’ για μια γκαρσονιέρα ή δυαράκι στη Καλλιθέα. Η Καλλιθέα επιλέγεται κυρίως από φοιτητές της Παντείου και ιδιωτικών σχολών μαγειρικής στο Μοσχάτο.

Οι φοιτητές τη φετινή χρονιά που αναζητούν προσιτές τιμές, θα κινηθούν σε περιοχές όμορες του Δήμου Αθηναίων όπως τη Κυψέλη, Πατήσια, Γουδί, Πλατεία Βικτωρίας, Πλατεία Αττικής και Κολωνό επιλέγοντας κατοικίες πάνω από τον 2ο-3ο όροφο ανακαινισμένα . Πολλοί θα επιλέξουν να κινηθούν σε περιοχές εκτός κέντρου αλλά πλησίον σε στάση μέσων μαζικής μεταφοράς ιδιαίτερα του μετρό για να μπορούν να μετακινηθούν εύκολα στη σχολή τους. Ταυτόχρονα, δεν θα είναι λίγοι οι φοιτητές από την ίδια επαρχιακή πόλη που θα επιλέξουν τη συγκατοίκηση σε μεγαλύτερο σπίτι με στόχο να περιορίσουν τα έξοδα τους.

Αν οι γονείς αναζητήσουν φοιτητικές κατοικίας με στόχο την αγορά, θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι να επενδύσουν από 1.000 € / τμ για ακίνητο άνω των 35-40 ετών σε περιοχές του κέντρου και όμορες αυτού, έως και 2.000 €/τμ-2.500€/τμ για νεότερα ακίνητα.

2020: Δημιουργία ιδιωτικών φοιτητικών εστιών – το νέο hot spot στην αγορά του real estate

Η αύξηση των ενοικίων θα συνεχιστεί και το 2020 κυρίως στις μεγάλες πόλεις της χώρας μας τόσο στις φοιτητικές κατοικίες όσο και στα μεγαλύτερα διαμερίσματα αλλά με μικρότερο ρυθμό απ΄ότι καταγράφεται σήμερα. Πολλά ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης θα επιστρέψουν στις παραδοσιακές – μακροχρόνιες μισθώσεις αλλά το ζητούμενο μίσθωμα και ο αριθμός των ακινήτων δεν θα είναι τέτοιος που θα μπορέσει να ισορροπήσει την αγορά. Όσο δεν υπάρχει έντονη οικοδομική δραστηριότητα με ανέγερση νέων οικοδομών, πλήρη ανακαίνιση και εκμετάλλευση των εγκαταλελειμμένων κτιρίων και οι τράπεζες χορηγούν στεγαστικά δάνεια ζητώντας ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη το 25%-30% της αξίας του ακινήτου, τα μισθώματα θα καταγράφουν αύξηση συμπαρασύροντας αυξητικά και τις τιμές πώλησης των ακινήτων .

Επενδυτικό ενδιαφέρον από funds και μάλιστα έντονο παρατηρείται στην αναζήτηση αυτοτελών κτιρίων ή/και οικοπέδων πλησίον σε μέσα μαζικής μεταφοράς στο κέντρο της Αθήνας (Γκάζι, Γουδί), της Θεσσαλονίκης αλλά και της Πάτρα με στόχο την δημιουργία ιδιωτικών φοιτητικών εστιών. Πρόκειται για διαμερίσματα πλήρως επανδρωμένα με όλες τις ανέσεις από 20 τμ έως 35 τμ που στο μηνιαίο μίσθωμα συμπεριλαμβάνονται όλοι οι λογαριασμοί, ενώ σε πολλές περιπτώσεις παρέχεται θέση στάθμευσης και ασφάλεια των ενοίκων φοιτητών μέσω εταιρειών security.

* Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates

ΠΗΓΗ: newmoney.gr